Pour augmenter leur clientèle, les administrateurs de bien se sont ouvert à la location immobilière neuve. Celle-ci se schématise par une double relation qui le lie au promoteur et au propriétaire investisseur, d’où la nécessité d’être accompagné de professionnels qualifiés tel qu’un expert-comptable afin de vous aider dans la gestion d’un tel projet.
La mission de l’expert-comptable permettra de vous donner une opinion sur l’état de vos comptes, tant au niveau des charges, qui seront essentiellement liés au promoteur (facturation …) qu’aux niveaux des recettes liés au propriétaire (versement des indemnités de carence…). Ce qui permettra en fin d’année de réaliser une provision pour risques, déductions faites des avancées du projet.
Les garanties de carence locative
Ces garanties permettent à l’investisseur propriétaire, de s’assurer du versement de son loyer en cas d’absence de locataire. Ce qui est un plus pour faciliter un tel achat. On distinguera la garantie de carence locative de la garantie de vacances locative. Elle est souscrite lors de l’achat d’un bien immobilier auprès du promoteur, d’un administrateur de biens ou d’un assureur.
Les garanties de carences locatives couvrent le risque d’absence d’un locataire lors de la première mise en location d’un bien neuf ou ancien. Cette garantie permet donc au propriétaire investisseur de percevoir une indemnité dans l’intervalle couvrant la livraison du bien neuf et l’entrée du premier locataire. Ce loyer est défini par le promoteur en fonction du prix du marché locatif et peut aller jusqu’à 100% suivant les organismes de garanties. Une période de franchise peut s’appliquer, en dehors de celle-ci, cette garantie est versée à chaque fin de mois jusqu’à l’entrée du locataire dans les locaux.
Les garanties de vacances locatives
Cette garantie permet de couvrir la location d’un bien entre deux locataires. Sa souscription peut être réalisée directement par le propriétaire ou par l’intermédiaire d’un administrateur de bien qui assure la gestion locative de son bien. Cette deuxième solution est recommandée, car les administrateurs de biens disposent de contrats de groupe avec des taux et des garanties généralement plus étendues qu’un contrat individuel, il est donc plus avantageux.
La caution locative VISALE
Elle permet de couvrir des impayés de loyers durant les 3 premières années du bail sans qu’aucune franchise ou carence ne soient appliquées. Cette caution est gratuite pour le locataire comme le propriétaire. Il faudra cependant respecter des conditions autant pour le locataire que pour le propriétaire.
La Garantie des loyers impayés
Elle est souscrite par le bailleur auprès d’un assureur ou par le biais d’un administrateur de bien .
Cela permet au propriétaire d’être couvert contre les impayés (loyers, charges locatives, taxes), la détérioration du bien en indemnisant le propriétaire de la perte de revenus ou encore de la remise en état du bien.
Cette garantie doit respecter une procédure stricte et donc l’indemnisation ne pourra intervenir qu’après un délai de 3 à 4 mois.
La garantie légale de conformité des biens
Un vendeur professionnel doit livrer les marchandises conformément au contrat. Dans le cas contraire, il est responsable des défauts qui surviennent dans les deux ans suivant la livraison de la marchandise et qui sont réputés exister déjà au moment de la livraison. Les professionnels restent responsables des défauts résultant de l’emballage, des instructions de montage ou de l’installation si celle-ci est effectuée par le consommateur conformément au contrat ou assuré en responsabilité civile professionnelle (article L.217-3 de la loi Consommation).
La garantie légale contre les vices cachés
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
La garantie légale couvre tous les frais entraînés par les vices cachés.
Le professionnel n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu prendre connaissance par lui-même, mais des vices cachés, quand bien même, il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Le défaut doit être antérieur à la vente et rendre les biens impropres à l’usage auquel ils sont destinés.
L’acheteur a le choix entre :
- Rendre la chose et se faire restituer le prix,
- Garder la chose et se faire rembourser une partie du prix.
- Le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte du vice.
Ce sont les juges du fond qui apprécient souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination.
