Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Il est essentiel de bien lire le bail commercial. Ceci notamment dans le cas de la cession d’un pas de porte, du droit au bail ou du fonds de commerce. Il faut s’assurer de l’existence d’un certain nombre d’éléments et bien mesurer ce que certaines clauses impliquent.
Le droit au bail : durée, renouvellement, indemnités
La durée d’un bail est de 3, 6, 9 ans, parfois 12 ans. Il est possible de dénoncer le bail commercial à la fin de chaque période triennale. À l’issue de la durée prévue, le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail. Si le propriétaire refuse ce renouvellement, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire. Elle est destinée à compenser le préjudice subi par ce dernier. Pas d’indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. Cela peut-être, le non-paiement des loyers, la cessation de l’exploitation du fonds, ou un changement d’activité non autorisée.
Les informations inhérentes au prix du loyer
Il est déterminé librement par le bailleur et correspond au prix du marché. Il est donc très important de recouper cette valeur : en se renseignant auprès des commerçants voisins, en se rendant à la Chambre de Commerce ou à la Chambre des Métiers, en consultant les revues et sites internet spécialisés, en visitant les agences. En effet, une des causes de difficultés des jeunes entreprises provient de la surévaluation de leur loyer.
Un certain nombre de facteurs peuvent naturellement influer sur le prix : par exemple l’absence de pas de porte, un bail « tous commerces », des charges importantes.
Le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle ou triennale, l’augmentation ne pouvant excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Dans les centres commerciaux, un nouvel indice est utilisé : l’indice des loyers commerciaux.
La destination du bail commercial : ce qu’il faut privilégier
La destination à privilégier est bien sûr « bail tous commerces » mais il est assez rare que le propriétaire le propose car il ne peut plus contrôler ensuite l’activité du locataire.
À défaut, la destination doit impérativement correspondre à l’activité envisagée par le franchisé et être la plus large possible afin d’anticiper des évolutions futures de celle-ci.
Ne pas respecter la destination du bail peut exposer l’exploitant à la perte de celui-ci et entraîner un déplafonnement de loyer.
La désignation des locaux : ce qu’il faut savoir
Elle doit correspondre à la réalité des lieux. À défaut il convient de réclamer au propriétaire une désignation précise. Y a-t-il une cave ? Quelles sont les parties communes ? Y a-t-il un règlement de copropriété ?
Il est également important de demander certaines informations. Il en est ainsi, du plan des locaux et de la surface de ceux-ci. C’est opportun de demander la répartition entre la surface de vente et la réserve.
Il faut s’assurer auprès du vendeur du fonds et du propriétaire des murs qu’aucuns travaux ne sont en cours ou ont été réalisés dans le local convoité, qui soient susceptibles de donner lieu à un déplafonnement de loyer après l’acquisition du fonds par le repreneur.
On vous cite les écueils que vous devez éviter
Le locataire peut résilier le bail commercial uniquement au terme de 3, 6 et 9 ans. Une clause du bail peut éventuellement limiter temporairement cette possibilité de résiliation, particulièrement lorsque le propriétaire a effectué dans le local un certain nombre de travaux.
La cession de bail peut être interdite en dehors de la vente du fonds de commerce ou être soumise à l’agrément préalable de l’acquéreur par le propriétaire. La présence de ce dernier à la signature peut être prévue.
Les clauses prévoyant une garantie solidaire entre les locataires successifs pour le paiement des loyers est assez courante. Elle est pénalisante mais tout à fait légale.
Les clauses prévoyant le remboursement au propriétaire de l’impôt foncier ainsi que celles indiquant que le locataire doit supporter les conséquences de l’article 606 du code civil (travaux de charpente, toiture, murs par exemple) peuvent être considérées comme un « surloyer » pouvant peser lourd sur l’entreprise.
