Le droit au bail : définition, évaluation

Le droit au bail, est un élément du fonds de commerce appartenant au loca­taire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux.
Qu'est ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est une notion juridique du monde des affaires souvent mal connu.

Concrètement, qu’est-ce qu’un droit au bail ?

C’est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Il s’agit du droit d’occuper les locaux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail.

Le locataire sortant cède par conséquent son bail moyennant le paiement d’une indemnité : le « droit au bail » ou DAB. Pour le nouveau locataire, ce droit est soumis aux droits d’enregistrement et il figure à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable.

Évaluer le droit au bail : les informations détaillées

Elle est basée sur la valeur actualisée de la rente dont bénéficie le locataire du fait d’un différentiel existant entre la valeur locative de marché et celle exigible au bail.

La durée prise en compte peut varier selon les méthodes :

  • Premièrement, la durée du bail restant à courir + 2 à 4 ans
  • Ou deuxièmement, la durée de bail restant à courir + durée de renouvellement

Le taux d’actualisation peut être celui du rendement de l’investissement ou le coût moyen pondéré du capital. Dans tous les cas, des corrections peuvent être apportées à la hausse ou la baisse. Cela dépend d’une bonne ou mauvaise situation commerciale, d’une destination des locaux « tous commerces ».

Le DAB est également évoqué dans nos pages consacrées aux franchises car il s’agit souvent d’un coût « caché » dans l’acquisition d’une franchise.

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